Планируете строить дом? Рассказываем, с чего начать, если у вас пока есть только участок.

Начало строительства дома на участке — это не покупка материалов и поиск исполнителей, а оформление документов и заказ исследований. Рассказываем, что нужно сделать еще до закладки фундамента.

Все о подготовке

Проверьте статус участка
Подайте уведомление о начале работ
Запросите условия подключения к сетям
Закажите геологическое исследование
Выберите проект
Выберите материалы
— Стены
— Фундамент
— Кровля
— Коммуникации и отделка
Выберите подрядчика
Рассчитайте бюджет
Подготовьте территорию

С чего начать строительство на пустом участке: проверьте его статус

Не на любой земле можно строить жилой коттедж или даже небольшой садовый домик. С чего начать строительство на участке? Проверьте, к какой категории относится земля. Это можно сделать через публичную кадастровую карту Росреестра.

• Идеальный вариант — земли населенных пунктов или ИЖС. На них разрешено строить частные дома для постоянного проживания.
• Если вам достались земли сельскохозяйственного назначения или ЛПХ, ищите в реестре ВРИ — виды разрешенного использования. На землях для садоводства можно построить садовый домик до 3 этажей. Но вы не сможете получить постоянную регистрацию в нем.
• На участке, отнесенном к особо охраняемым природным территориям, строиться и прокладывать коммуникации нельзя.

Чем грозит строительство на сельскохозяйственных или заповедных землях? Участок могут изъять, владельцу — выписать штраф, постройку — снести. Если ваша земля не подходит под строительство, обращайтесь в районную или городскую администрацию и узнавайте, можно ли сменить категорию и как это сделать.

Перед разработкой проекта участок также надо проверить на «красные линии». Согласно Градостроительному кодексу, они отмечают границы территорий общего пользования, например, дорог и тротуаров, трубопроводов, водоохранных зон. Искать линии нужно в публичной кадастровой карте для вашего региона или в проекте планировки территории. При строительстве жилого дома или сарая нужно отступать от красных линий определенное количество метров. Точные цифры необходимо уточнять у специалистов. Иногда после отступов на маленьком участке просто не остается места под коттедж.

Если земля из-за красных линий непригодна для застройки, можно обратиться в местную администрацию с планом размещения зданий и запросить перенос границ. Строить дом на нитке подземного газопровода никто не разрешит. Обращение в администрацию оправдано, если красные линии нанесены с ошибками или давно не обновлялись. Например, дорога превратилась в тупик, которым никто не пользуется, трубопровод перенесли и отключили. Но внесение изменений в план — дорогая и долгая процедура.

Подайте уведомление о начале работ

Уведомление о начале строительства можно подать:

• через Госуслуги;
• в МФЦ;
• заказным письмом в местную администрацию.

К нему нужно приложить документы об аренде или праве собственности на земельный участок, схему расположения построек на нем с указанием отступов от забора и друг от друга. Схему можно начертить от руки. В заявке нужно указать количество этажей и площадь застройки.

Вы получите разрешение на работы или отказ с указанием причин. Строительство запретят, если вы не учли «красные линии», тип земель, разрешенные отступы от забора и соседских построек. Можно исправить ошибки и подать уведомление еще раз или обжаловать отказ в суде.

Вы обязаны уведомить о строительстве коттеджа или легкого дачного домика. Подавайте заявку, когда окончательно выберете площадь застройки. Если размеры будут сильно отличаться от приложенного к уведомлению проекта, вы не сможете зарегистрировать готовый дом как объект недвижимости, получить для него почтовый адрес. Постройку, которая нарушает санитарные или пожарные нормы, могут потребовать снести.

Разрешение на работы действует 10 лет, пошлину за его выдачу платить не надо. Подавайте уведомление сразу же, как выберете размеры и расположение дома.

Узнайте условия подключения к инженерным сетям

Дом в черте города можно подключить к центральной канализации, водоснабжению, отоплению, электричеству и газу. Жителям СНТ обычно предлагают воду и свет. В новых коттеджных поселках могут быть вода, свет, газ и общая ливневая канализация. А для бытовых стоков жителям нужно сделать септики.

• Определите, какие центральные коммуникации доступны в вашем поселке. Для этого запросите информацию в местной администрации.
• Напишите всем поставщикам ресурсов, приложив план участка с точкой ввода труб, расположением основного электрощитка.
• Укажите в проекте примерное потребление ресурсов. Его можно рассчитать по среднему расходу для оборудования — сантехники, отопительных котлов, бытовой техники и светильников. Уже на этом этапе вы должны примерно понимать, сколько санузлов будет в доме, какую технику вы планируете использовать.

Ресурсоснабжающие организации могут прислать условия подключения, включающие лимиты потребления, или отказ в присоединении к инженерным сетям. Название поставщика ресурсов можно узнать из квитанций соседей или запросить в местной администрации.

Жители Москвы и МО могут подать единую заявку на подключение к сетям водоснабжения, отопления, бытовой и ливневой канализации через портал mos.ru. Услуга бесплатная, ответ придет через 7 дней.

К поставщику электроэнергии нужно обращаться напрямую. Он должен оценить нагрузку на сети в вашем районе и решить, выдержат ли они новое подключение.  

Присланные технические условия — это не разрешение на подключение. Вы должны будете подготовить подробный проект, заключить отдельный договор с каждым поставщиком ресурсов. Но условия нужны для разработки проекта, оценки выделенных на дом мощностей. Например, 5 кВт, которые выделяют для садовых домиков в некоторых СНТ, может не хватить для отопления и поддержания работы бытовой техники зимой. У поставщиков электричества можно запросить дополнительные мощности, но за их выделение придется доплатить.

Подвести коммуникации к дому — один из самых сложных и дорогих этапов строительства. Прежде чем подавать заявку на подключение к сетям, поговорите с соседями, оцените свой бюджет.

• Если вы планируете строить дом для летнего отдыха, не обязательно отдавать крупные суммы за подключение газа.
• Если вы строите коттедж для постоянного проживания, рассчитайте примерные расходы на отопление газом или электричеством. Убедитесь, что подключение газа финансово выгодно. Подумайте об альтернативных способах обогрева.

Исследуйте почву и грунтовые воды

Вы не можете начать строительство на собственном участке, пока не узнаете его геологические характеристики. Важные моменты:

• тип почвы — глинистая, песчаная, каменистая;
• глубина залегания грунтовых вод;
• глубина слоя с чистой артезианской водой;
• химический состав воды в скважине.

От типа почвы зависит выбор фундамента и количества этажей в доме. Если поставить тяжелое здание на подвижном глинистом грунте без надежного фундамента, стены пойдут трещинами уже после первой зимы.

Глубина залегания грунтовых вод покажет риск затопления участка, фундамента и цокольного этажа во время весеннего паводка. Если воды стоят высоко, это не помешает строительству, но нужно предусмотреть дренаж вокруг всех построек и септика.

Анализ состава воды важен, если вы планируете бурить собственную скважину. В границах крупных городов даже артезианские слои могут быть загрязнены тяжелыми металлами, другими вредными веществами. Если вы будете подключаться к центральному водопроводу, это исследование можно пропустить.

Геологию нужно заказывать у экспертов. Они пробурят на участке несколько скважин, после чего пришлют подробное заключение о типе грунта, глубине разных слоев в нем. Перед заказом исследования вы должны понимать, где на участке будет стоять дом и другие крупные постройки.

Глубина залегания грунтовых вод может быть неравномерной. Важно проверить точки именно под будущим фундаментом.

Без геологического исследования даже дом из качественных стройматериалов может быстро разрушиться. Выбирать фундамент «как у соседа» очень опасно. Характеристики почвы и горизонт грунтовых вод на соседних участках могут отличаться.

Выбирайте исполнителя, который включит в заключение не только характеристики почвы, но и рекомендации по выбору фундамента, материалов стен, расположению артезианской скважины.

Выберите проект

Проект дома можно найти в свободном доступе, заказать у архитектора или приобрести типовой. Что нужно учесть при выборе планировок?

• Свободную площадь участка с учетом красных линий.
• Количество жильцов. Рассчитайте спальни по количеству человек, добавьте одну для гостей. Подумайте, сколько санузлов вам нужно, чтобы не стоять в очереди по утрам.
• Ежемесячный бюджет семьи. Сколько вы готовы платить за отопление и электричество в месяц? Чем больше дом, тем больше коммунальные платежи.

Архитектура и стиль фасадов — последнее, на что нужно обращать внимание при выборе проекта. Самое важное — комфорт жильцов и соответствие бюджету.

Если планируете строить дом, баню, беседку, сразу заказывайте проект для всего участка. Правила пожарной и санитарной безопасности требуют определенных отступов между жилым зданием, мангальной зоной, уличным туалетом. Рассчитайте их до закладки фундамента.

Выберите материалы

От материалов стен и фундамента во многом зависит бюджет проекта.

Стены

Дерево экологичное и легкое. Но его придется защищать от вредителей и огня. Кирпич дорогой, но долговечный и огнестойкий. Бетонные и керамические блоки легкие, теплые, огнестойкие, но хрупкие, не рассчитаны на большие нагрузки.

Для постоянного проживания сегодня чаще выбирают кирпич или блоки, если бюджет ограничен. Дерево и материалы на его основе капризные, требуют регулярной обработки, тщательного утепления.

Фундамент

Основание выбирают с учетом веса дома, типа почвы. Делать это должны профессионалы, которые знают формулы для расчета нагрузок. Многоэтажный кирпичный коттедж или тяжелый сруб обычно ставят на монолитную плиту. Для каркасного дома достаточно ленточного или свайного фундамента.

Кровля

Кровлю выбирают с учетом допустимой нагрузки на стены, бюджета, формы крыши.

• Металлопрофиль и металлочерепица прочные, долговечные, но сильно шумят во время дождя. Их может быть слышно на мансардном этаже.
• Мягкая черепица «тихая» и легкая, но под нее нужно уложить сплошное основание. Это увеличивает расходы и нагрузку на стены.
• Шифер дешевый, но очень хрупкий, быстро покрывается трещинами.

Сначала выберите тип и угол наклона крыши, а потом обратитесь к поставщикам и попросите рассчитать стоимость для каждого материала. Уточните, на сколько лет службы рассчитаны разные материалы и выбирайте самый доступный, но долговечный.

Другие материалы

Перед строительством дома вы также должны выбрать:

• схему подключения коммуникаций к зданию, внутренней разводки всех сетей, материалы труб и сечение кабеля;
• способ утепления цоколя, стен, крыши;
• способ отделки фасада;
• элементы системы отопления — газовое, электрическое или твердотопливное, с радиаторами и/или теплыми полами;
• окна и двери — деревянные, пластиковые, металлические;
• внутреннюю отделку — выберите материалы, чтобы понимать расходы на следующем этапе работ.

Выберите подрядчика  

С чего начать строить дом на участке? Есть три варианта.

• Вы выбираете строительную компанию, которая предлагает услуги под ключ. Договариваетесь с ней о сроках платежей и окончания работ, стоимости «за все», перечисляете аванс и приезжаете принимать результаты каждого этапа. Это выгодно, если вы занятой человек и не можете отвлекаться от работы.
• Вы ищете исполнителей на каждый этап по отдельности: выравнивание участка, фундамент, коммуникации. Сами закупаете для них материалы. Так проще контролировать результаты. Но вы должны разбираться в строительстве, уделять ему много времени, часто приезжать на участок.
• Вы строите дом своими силами, привлекая помощников на некоторых этапах. Но вы рискуете потратить на это несколько лет, особенно если планируете совмещать стройку с работой.

Рассчитайте бюджет

Если заказываете услугу под ключ, заложите сверх суммы, названной подрядчиком, 20-30%. При строительстве всегда возникают непредвиденные расходы, даже если кажется, что вы учли все.

Для самостоятельного строительства

• Составьте список материалов и сравните цены у нескольких поставщиков. Стройка — долгий процесс, поэтому заложите 5-10%.
• Поговорите с несколькими исполнителями, которых планируете привлекать. Спрашивайте не только сумму, но и перечень входящих в нее услуг. Добавьте к средней цене еще 10-15%.
• Узнайте расценки на аренду тяжелой техники для создания фундамента, других работ.
• Сложите все суммы и добавьте еще 10%.

После строительства вас ждут расходы на внутреннюю отделку, благоустройство участка, мебель и технику. На них советуют закладывать 1-1,5 стоимости «коробки». Но вариантов сэкономить тут больше.

Подготовьте участок к строительству

Для начала работ нужно:

• очертить границы участка — достаточно условных колышков, так как забор легко повредить;
• убрать крупный мусор, остатки старых построек, спилить мешающиеся деревья;
• убрать перепады высот — засыпать овраги, срыть холмы;
• подвести электричество или поставить генератор — рабочим нужен свет, питание для инструментов;
• поставить вагончик или бытовку, биотуалет для строителей;
• позаботиться о подъездных путях для тяжелой техники, машин со стройматериалами, зоне для их разгрузки и хранения.

Если вы строите дом в обжитом поселке, не забывайте, что по ночам и в середине дня нельзя проводить шумные работы. Убедитесь, что тяжелая техника не разрушит общую дорогу и не повредит чужой забор.

Если территория только начинает застраиваться, постарайтесь познакомиться с владельцами соседних участков. Возможно, они согласятся разделить расходы на забор, отсыпку проезда щебнем. Это поможет сэкономить и вам, и им.